La crisis financiera desatada en 2008 ha pasado a la historia como la crisis subprime. Nos dijeron que el problema había sido que las familias con escasos recursos «habían gastado por encima de sus posibilidades» y cuando llegó la hora de devolver el dinero no pudieron afrontarlo. Se dijo que los impagos de esas familias fueron el origen del pinchazo de una burbuja financiera. Pero…¿y si ese relato no fuera real? Eso es lo que asegura un estudio publicado el portal de análisis económico Voxeux, titulado Credit growth and the Global Crisis: A new narrative (Crecimiento del crédito y la crisis global: una nueva narrativa)
Sus autores, Stefania Albanesi, Giacomo De Giorgi y Jaromir Nosahan repasado los datos sobre los que se había sustentado la «culpabilidad» de la subprime y han llegado a otra conclusión. Los principales protagonistas del exacerbado incremento de deudas y de los impagos masivos que generaró la crisis no fueron los propietarios de las hipotecas de alto riesgo sino los inversores profesionales en el sector inmobiliario, cuyos perfiles de riesgo, inicialmente, eran de medio y bajo riesgo.
Más allá de un mejor conocimiento de lo ocurrido, esta nueva narrativa de los orígenes de la crisis tiene importancia al analizar las medidas que se están aplicando desde entonces, tanto en Estados Unidos como en Europa, para atajar posibles tensiones financieras o problemas en este sector. Desde entonces, el grifo del crédito ha estado casi cerrado para quienes quieren acceder a una vivienda en propiedad, pero no tienen suficientes garantías. ¿Qué efecto preventivo tiene actuar sobre un perfil de clientes de riesgo cuyo efecto en los impagos se ha constatado como mínimo? ¿Qué ha cambiado en el mercado de la inversión financiera profesional para contener los riesgos que asume este colectivo?
El estudio asegura que los inversores inmobiliarios tuvieron un papel crucial en el incremento y en el colapso posterior del mercado de la vivienda. «Ellos fueron los responsables de la mayor parte del aumento de los saldos y prácticamente a ellos se debe toda la subida de los incumplimientos de los prestatarios principales», explica. Pero nada ha cambiado para evitar que el comportamiento de este sector sea más seguro.
Para llegar a esta conclusión, estos economistas han examinado la evolución de la deuda hipotecaria y los impagos durante el período del auge del crédito previo a la crisis y su evolución una vez caído Lehman Brothers, así como las consecuencias derivadas de esa actividad. Los datos analizados proceden del panel de crédito al consumidor de la Reserva Federal de Nueva York, que contienen la historia completa de crédito e impagos de un grupo representativo de los prestatarios en Estados Unidos. Evaluando perfiles de riesgo en función de la edad, el código postal de la zona de residencia y combinando estos datos con el volumen de deuda asumido, los impagos y los desahucios se ha constatado que:
- Las viviendas ocupadas por sus propietarios habían sido menos sensibles al incremento de valor en los momentos de burbuja que las que pertenecían a inversores profesionales. Los primeros no tenían ninguna intención de abandonarlas ni hacer negocio con ellas, mientras que el objetivo de los segundos era incrementar cuanto antes el valor de su inversión y materializarla.
- El endeudamiento de las personas con calificaciones de crédito bajas (subprime) fue prácticamente constante durante el periodo previo al estallido de la burbuja financiera y también en los momentos de crisis.
- El mayor aumento de impagos hipotecarios se registró entre los prestatarios de perfil medio, sobre todo, y también en los de perfil de ingresos altos. Las ejecuciones hipotecarias en este perfil aumentaron del 35% al 70%.
Estas conclusiones calificadas por los autores del estudio como «desconcertantes». En principio, no tiene mucha lógica que aquellos propietarios con perfiles de crédito medios y altos sean los que mayor tasa de impagos muestre. Por ello, ahondando más es su investigación, buscaron el origen de este extraño comportamiento.
La razón la encontraron en la actividad de los inversores profesionales en el mercado inmobiliario. Ellos se habían hecho con un mayor número de hipotecas de los perfiles de riesgo medio y alto, mientras que su intervención en el mercado de las subprime había sido apenas remarcable.
El volumen de hipotecas en los balances de los inversores profesionales inmobiliarios pasó del 15% en 2004 al 35% en 2009. Mientras que entre los prestatarios con un perfil de riesgo calificado como subprime (muy alto riesgo de impago) apenas subió un 5%. De la misma forma que asumieron más riesgo también fueron los principales protagonistas de las elevadas tasas de morosidad y de los impagos. Ello se debe a que:
- Las hipotecas que suscribían los inversores profesionales eran más caras que las que se concedían a quienes financiaban su residencia principal.
- La perspectiva de ganar importantes cantidades de dinero en el futuro cercano, por el rápido crecimiento del valor de los inmuebles, animaba a los inversores profesionales a tomar un apalancamiento mayor. «Esta estrategia, dice el paper de Vox, incrementa las ganancias potenciales al poseer una propiedad inmobiliaria, mientras que las pérdidas son limitadas, sobre todo, en aquellos estados en los que se permite la dación en pago. Es decir, que en caso de problemas se recurre a una declaración de quiebra o es posible entregar la vivienda hipotecada y se acaba el problema financiero.
- Finalmente, el coste financiero y psicológico de afrontar un impago hipotecario es muy diferente si éste afecta a la vivienda habitual que si se cierne sobre una tercera vivienda destinada a inversión.
«Nuestros resultados apuntan a que el papel de los inversores inmobiliarios es crítico para la política y las inversiones futuras»,aseguran los autores del estudio. Restringir el crédito a las familias como se ha estado haciendo en los últimos años tiene un escaso efecto si lo que se pretende es acotar los riesgos de crear una nueva burbuja inmobiliaria. Por el contrario, la ausencia de leyes y medidas que acoten la actividad de los inversores inmobiliarios puede ser el alimento de nuevas tensiones financieras en el sector.
