China – Cuando estalle la burbuja inmobiliaria
Robin Lee
Borderless movement, 12-11-2016
Traducción de Viento Sur
A finales del verano, en Shanghái se informó de un fuerte aumento repentino del número de parejas que pedían el divorcio. Esto no se debió a una súbita ruptura de numerosas relaciones, sino a los rumores que circulaban de que el ayuntamiento iba a introducir pronto mayores restricciones a la compra de pisos, favoreciendo a quienes compraran por primera vez. Por eso muchas parejas se apresuraron a obtener el llamado “divorcio documentado” antes de que entraran en vigor los cambios, con la esperanza de poder adquirir todavía una segunda vivienda a mejor precio. Esta drástica respuesta al cambio legislativo previsto por parte de muchas parejas de Shanghái no fue la primera de esta clase, sino que volvió a poner de manifiesto alguno de los aspectos absurdos del mercado inmobiliario chino.
Los analistas llevan tiempo advirtiendo de los peligros de la creciente burbuja inmobiliaria en China. Por un lado, la enorme sobreinversión en la construcción de inmuebles con el fin de sostener el crecimiento ha producido las tristemente famosas ciudades fantasma, con galerías comerciales que siguen vacías y pisos y apartamentos sin terminar o no ocupados. La magnitud de la sobreinversión hace que gran número de pisos sigan sin ser vendidos, particularmente en ciudades de segunda. Al mismo tiempo, y pese a que en el pasado han experimentado alguna caída, los precios del mercado inmobiliario, impulsados por la especulación, han seguido aumentando últimamente de forma continua hasta alcanzar niveles extremamente altos en las principales ciudades. De acuerdo con la Oficina Nacional de Estadística, las ventas de espacios en edificios residenciales aumentaron un 25,6 % en los ocho primeros meses de este año, mientras que su valor se incrementó un 40,1 %. En Shanghái, los rumores sobre las nuevas restricciones siguieron a un aumento en el mes de julio del 27,3 % del precio de la vivienda nueva en comparación con el año anterior.
Pese a que en el caso de Shanghái las nuevas normas no entraron en vigor a comienzos de septiembre, como se había rumoreado, y que posteriormente se dijo que varios agentes inmobiliarios habían sido detenidos por propagar los rumores para impulsar las ventas, en otras localidades los ayuntamientos sí adoptaron disposiciones que supuestamente estaban encaminadas a enfriar el mercado inmobiliario. Mientras que el propósito de tales medidas consiste supuestamente en limitar las malas prácticas o los actos ilegales de los promotores y responder a la preocupación por el aumento descontrolado de los precios, la realidad es que apenas contribuyen a abordar las causas subyacentes de los problemas.
Un problema es que cualquiera de estas medidas encaminadas a regular el aumento de la burbuja se ve socavada en gran medida por la existencia y el uso de una banca en la sombra y sus mecanismos irregulares de concesión de préstamos. El sistema chino de financiación en la sombra es importante y se ha calculado que el año pasado movió 54 billones de yuanes, el equivalente al 79 % del PIB de China. Esta financiación en la sombra ha generado capacidades excedentarias en varios sectores de la economía china y en particular en el sector inmobiliario. Por otro lado, se han puesto en tela de juicio las propias medidas destinadas a controlar el mercado inmobiliario.
Yi Xianrong, economista y profesor de la Universidad de Qingdao, que ha comentado con anterioridad los riesgos de la creciente burbuja inmobiliaria china, es un buen ejemplo de alguien que ha cuestionado estas medidas. Este mismo año ha llamado la atención sobre el hecho de que el crecimiento del PIB del país se basaba en su mayor parte en la construcción de infraestructuras con dinero público y en las ventas de viviendas, impulsadas por el aumento de los precios. Predijo que, aunque este crecimiento pueda mantenerse durante un año, más o menos, no podrá continuar indefinidamente y tal vez cause nuevos problemas. Sin embargo, en un comentario más reciente, ha puesto en tela de juicio varias políticas recientes de algunos ayuntamientos que supuestamente están destinadas a encauzar el proceso, argumentando que no son realmente políticas encaminadas a controlar el mercado inmobiliario, sino que se trata de políticas de “comercialización del hambre inmobiliario”. En otras palabras, las políticas no servirán para enfriar el mercado, sino que tendrán el efecto opuesto y favorecerán la especulación.
Yi cita algunos ejemplos concretos de localidades en que las acciones e intenciones de las autoridades locales resultan cuestionables al respecto. Critica, por ejemplo, que los intentos del ayuntamiento de Shenzhen de investigar a los promotores y hacer un seguimiento de los agentes inmobiliarios no funcionarán debido a que su enfoque no distingue entre los consumidores individuales que compran viviendas y las compañías de inversión que son una causa importante de la especulación descontrolada en el mercado inmobiliario. Por consiguiente, acusa al consistorio de no abordar el problema y tacha de falsos sus intentos de regular el mercado inmobiliario, que según él están destinados a permitir que siga la especulación.
Del mismo modo, en Fuzhou, donde el ayuntamiento decidió limitar la diferencia de precios entre diferentes lotes de la misma promoción al 10 % y declaró que pensaba incrementar la disponibilidad de solares para la construcción de pisos en un 20 % durante los tres años siguientes, Yi considera que estas medidas están más bien destinadas a decir a los inversores que los precios en el mercado inmobiliario irán en aumento, con el resultado de animarles a comprar inmuebles más rápidamente. También en Nanjing, donde se impusieron plazos para la solicitud de préstamos, critica los préstamos por haber favorecido con anterioridad el crecimiento del mercado inmobiliario y que la fijación de plazos solo se aplicaba a un tipo de préstamos, pero no era una política que abordara el conjunto de este mercado. También ha criticado otras políticas por inducir la especulación inmobiliaria en los mercados, favoreciendo el aumento de los precios hasta niveles todavía más elevados.
Estas políticas de los gobiernos municipales, como ilustra la avalancha de divorcios de Shanghái, también ha atraído a más sectores de las clases medias de China al mercado inmobiliario, de manera que, según Yi, estas se verán cada vez más atrapadas en la burbuja. Advierte de que, en el futuro, cuando se colapse el mercado, el efecto puede ser mucho peor que la caída de la bolsa en 2015, hasta el punto de que esta vez no habrá vía de escape para las clases medias.
Más allá de las familias de clase media que han buscado oportunidades de invertir y han recurrido al divorcio para poder comprar una segunda o tercera residencia, los efectos del aumento del precio de la vivienda tienen otras consecuencias graves de tipo social y económico. El grado de especulación, en la que participan empresas que adquieren cientos de unidades con ánimo de realizar grandes beneficios, genera enormes desigualdades. En otro artículo, Yi critica la distribución cada vez menos equitativa de la riqueza social que se deriva de la especulación inmobiliaria, dado que la compra de una vivienda está cada vez menos al alcance de los hogares de renta baja. Además, observa que con un mercado inmobiliario que se guía principalmente por la especulación, y no por los consumidores, el efecto es negativo para el consumo, que se considera cada vez más como un pilar fundamental del crecimiento económico de China. Al aumentar los precios, quienes pueden permitirse la compra de una vivienda ven aumentar su deuda por tener que devolver préstamos e hipotecas, lo que puede reducir en buena medida el consumo general de estos hogares. Esto supone nuevas amenazas para la vitalidad de la economía china.
¿Por qué no aborda el gobierno las cuestiones subyacentes? Otra parte significativa del problema tiene que ver con la propiedad y el uso del suelo en la China actual. En este país, la totalidad del suelo pertenece al Estado o a colectividades. En la práctica, esto significa hoy que el gobierno controla el uso del suelo y lo cede para determinados periodos de tiempo. Así, los gobiernos locales venden a menudo terrenos mediante subasta, cediéndolos al mejor postor, o a promotores con los que las autoridades mantienen estrechas relaciones. En muchos casos, los ayuntamientos expropian terrenos de vecinos, supuestamente en nombre del “interés público”, para luego venderlos con beneficio a los promotores, lo que supone una parte significativa de los ingresos de la municipalidad (en algunos casos hasta el 50 %) y contribuye de modo importante al PIB.
Estas prácticas relativas al uso del suelo no siempre se han dado. En efecto, a este respecto China ha aprendido de Hong Kong. Antes de 1988, la constitución china estipulaba que el suelo urbano era propiedad del Estado y el suelo rural era propiedad colectiva. A ambas categorías se aplicaban cláusulas que prohibían la compraventa o el arrendamiento de solares. No obstante, con la creación de las zonas económicas especiales (empezando con la de Shenzhen en 1980) ya se empezó a resquebrajar el principio de nacionalización o colectivización de la tierra. Puesto que estas zonas estaban destinadas a atraer la inversión extranjera directa, había que arrendar terrenos a empresas extranjeras, y desde entonces se extendió la práctica de arrendar terrenos de propiedad estatal o colectiva (con una indemnización simbólica en este último caso), a pesar de la prohibición constitucional.
Muchas ciudades aprendieron de Hong Kong procedimientos para subastar tierras con el fin de promover la mercantilización del suelo. En aquel entonces, todo el suelo de Hong Kong pertenecía a la corona británica y el gobierno colonial utilizaba el suelo de la corona para recaudar dinero mediante la subasta y la entrega de terrenos al mejor postor. Los ayuntamientos chinos comenzaron a adoptar el procedimiento de Hong Kong y personas como CY Leung, que es topógrafo profesional, fue a China continental para enseñar a las autoridades municipales cómo subastar tierras y promover el mercado inmobiliario en general.
El gobierno central se mostró impresionado por estos experimentos y en 1988 el Partido Comunista Chino enmendó la cláusula constitucional en cuestión para legalizar la venta de terrenos. Con ello copió de Hong Kong la alianza de amiguetes entre el gobierno, los promotores, los bancos y los agentes inmobiliarios, que se benefician todos de este monopolio y de esta mercantilización de las llamadas tierras de propiedad estatal o colectiva. Este sistema también hace que el aumento continuo del precio de los inmuebles redunde en interés de todos los componentes de la alianza. Al permitir a los promotores la venta de inmuebles a precio elevado se garantiza que seguirán comprando terrenos del gobierno, de modo que atacar a fondo el problema de la especulación inmobiliaria no interesa a los políticos locales. Esto implica que cualquier medida encaminada a abordar cuestiones relacionadas con la demanda en el mercado inmobiliario, pero que evita acabar con la subasta de “tierras de propiedad estatal o colectiva” y su entrega al mejor postor, nunca dará resultado a largo plazo.
En términos generales, la crisis inmobiliaria china es una crisis que ya afecta de lleno a quienes desean o no pueden permitirse comprar una vivienda para vivir en ella, e incluso más a quienes han sido desplazados por proyectos urbanísticos, y una crisis cada vez más profunda para la clase media, en la medida en que la han animado a invertir en segundas o terceras residencias. La continuación por esta vía bajo el impulso de la especulación y la complicidad del gobierno al ayudar al enriquecimiento de los promotores, también puede llegar a desestabilizar gravemente el sistema económico chino cuando estalle la burbuja.
Y lo peor es que han trasladado eso al mundo. Cuanto antes estalle China, mejor para todos.