Atrapados en un shock de vivienda

Como bien reconoce en su presentación de la Memoria 2025 su actual Presidente: “la vivienda continúa siendo un agujero negro que absorbe las mejoras de ingresos. Como hemos señalado en las Memorias de 2023 y 2024, la vivienda, al dificultar la movilidad de los trabajadores, es un freno al crecimiento y al desarrollo empresarial”. ¿Qué propuestas se plantean sobre esta concreta problemática en la Memoria del año 2025 que ha presentado dicho organismo?

Para aclararlo en primer lugar revisaré lo que sobre “vivienda” aparece en primer plano en su resumen ejecutivo (citaré como RE y pág.) (CES, junio 2026), para después buscar en la Memoria Completa (que citaré como MC y pág.) algún detalle suplementario de interés.

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Ya de entrada el CES parece reconocer la incapacidad del mercado de la vivienda en España para enfrentar el actual colapso en el acceso a la misma[2] (en propiedad y, sobre todo, en alquiler) para la población residente de menores recursos: “los elevados precios, tanto de una como de otra forma de tenencia, hacen inviable el acceso a la vivienda para una buena parte de la población” (pág. 27 del RE). Unos elevados precios que son el resultado de un vuelco inversor en vivienda usada hacia la demanda de uso turístico como he analizado en análisis previos[3], pues en 2025 se construyen diez veces menos viviendas que en 2007 … pero se realizaron un semejante volumen de compra-ventas.

Ante esta realidad el CES enfatiza con acierto dos asuntos críticos: un déficit (vivienda social) y una iniciativa (parque público). Aunque se abstiene de evaluar su ajuste y, en su caso, realizar propuestas cuantificadas.

“El tamaño del parque de vivienda social y asequible sigue siendo reducido (el 3,3 por 100 sobre el parque de viviendas principales), muy por debajo de la media de UE (entorno al 8 por 100). El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 o la puesta en marcha de la Entidad Estatal de Vivienda (Casa47), que gestionará el parque público de vivienda asequible, destacan entre las iniciativas de 2025 orientadas a afrontar la crisis de la vivienda en España” (pág. 28 del RE).

Un asunto éste de lo social y lo público que se torna crucial, porque en el vector privado, como anticipaba, el CES constata que “a corto plazo es difícil atajar el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de vivienda, uno de los principales desafíos de España” (pág. 7 del RE).

Si esto es todo lo que se anota en el Resumen Ejecutivo no queda otra que indagar si en los capítulos de la Memoria completa (singularmente en el capítulo 3) se hacen análisis y propuestas más concretas y cuantificadas, que ayuden a resolver los graves conflictos socioeconómicos que está creando el actual shock de vivienda en España.

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Aunque el concepto “vivienda” aparece nada menos que trescientas veces en las seiscientas páginas de la Memoria completa, esta cuestión solo se recoge como tal en un epígrafe específico de 17 pág. (Cap. III. 1.1.3. “Acceso a la vivienda”).

En dicho epígrafe se revisan los explosivos indicadores de mercado y precios, habituales en los diagnósticos sobre el particular, así como sobre la eclosión de las viviendas de uso turístico. Se comprueba “el papel residual de las Administraciones en la provisión de vivienda” (MC pág. 421), y ello a pesar de que los hogares en riesgo de pobreza duplican su porcentaje en aquellos que viven de alquiler respecto a los que viven en viviendas en propiedad. En particular: “las mayores dificultades para afrontar los costes de la vivienda se acentúan entre la población inmigrante, donde las tasas de pobreza y exclusión social se ven acrecentadas si se imputa el coste del alquiler” (MC pág. 424)

Pero el CES no aporta ninguna cuantificación de los objetivos de un parque público de vivienda, solo se remite a la que se deriva del Plan Estatal 2026-2030. En este punto destaca que en este Plan se impone la “permanencia indefinida (blindaje) del régimen de protección del parque público de vivienda” (MC pág. 423). Lo que sin duda para un futuro tiene su importancia, aunque antes haya que re-constituir ese parque público homologado a estándares europeos. Sobre como reconstituir dicho parque apenas se reitera aquí con algo más de detalle lo enunciado en el Resumen Ejecutivo:

“Entre las iniciativas de 2025 orientadas a mejorar la situación destaca la reconversión de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) en la Entidad Estatal de Vivienda (Casa47, inspirada en el artículo 47 de la Constitución Española) que gestionará el parque público de vivienda asequible y actuará en el ciclo residencial completo, desde la disposición y urbanización de los suelos hasta la edificación, entrega de llaves y gestión de las viviendas. Este parque público se verá incrementado en más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos con capacidad para albergar otras 55.000 (procedentes de la antigua Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sareb)” (MC pág. 422).

Como se observa volvemos a estar atrapados en el mismo bucle que ya se anotó sobre el Resumen Ejecutivo de esta Memoria: el eslabón más débil de la oferta de vivienda asequible para alquiler en España (el parque público) se encuentra huérfano de cuantificaciones ambiciosas de objetivos y recursos presupuestarios[4]. Pero el CES se abstiene de propiciar sus propios objetivos consensuados y la valoración del Plan Estatal.

Aunque para empezar a hacerlo sería suficiente con asumir -de entrada- el nivel de construcción del parque público del año 2008 -tal como lo recoge la gráfica 1.34 (MC página 97)- de unas 90.000 viviendas iniciadas y 68.000 finalizadas. Cifras que para un solo año están muy por encima de las 40.000 viviendas[5] de todo el Plan 2026-2030.

Baste también añadir que en 2008 la inversión pública en vivienda ascendió a siete mil millones, que es la cifra global asignada para cinco años en el actual Plan 2026-2030. Son cifras que contrastan -como puro escarnio- con el impulso de veinte mil millones para gasto en defensa en el último año (2025). Un dilema clásico: casas o armas.

No es de extrañar que, en estas circunstancias, algunas empresas del sector de la hostelería (y de otros sectores) sepamos que están buscando una oferta propia de viviendas para los trabajadores que necesitan, a imagen y semejanza de lo que en el pasado se concretaba como “Casa cuartel de la Guardia Civil” (que hoy en general lo debieran ser para los funcionarios públicos de enseñanza, sanidad, etc.). Algo que, por cierto, ya era práctica habitual en el sector hotelero suizo hace 50 años, como quien esto escribe pudo comprobar por propia experiencia laboral por aquellos años.

De manera que ni el Banco de España (como analicé aquí en su día), ni el Consejo Económico y Social -como acabo de argumentar- parecen dispuestos a ir más allá de los horizontes de una especulativa “democracia de propietarios particulares”, y erre que erre de la mano invisible del mercado para enfrentar el actual shock de vivienda en España.